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手握巨量低價好地,泰禾布局核心城市“贏在起跑線上”

2019-10-18 04:55:42 來源: 万博网

隨著一二線城市調控持續深入,限價等政策讓許多房企吃盡苦頭,部分房企卻憑借獨特優勢實現彎道超車,閩係房企泰禾在去年就迎來了業績大爆發,銷售額突破千億、總資產規模突破兩千億,今年前5月也取得了逼近行業前十的業績。

究其根源,是泰禾布局一二線城市戰略進入“紅利收割期”。如此前泰禾集團董事長黃其森所言“泰禾有一個很大的優勢,布局的城市合理,地塊十分優質,拿地價格較低”、“我們真正抗風險的,是土地價格和土地規模,這都是硬性指標。”

翻閱兩個來自克而瑞的數據,便可以一窺這艘地產巨輪為何有著乘風破浪的底氣。如今一二線城市地價動輒數萬,泰禾2017年獲取土地平均地價為5166元/平方米;此外,2017年末泰禾土儲貨值達到7429億,位列中國房企總土儲貨值排行第十名。而排名靠前的房企土儲多位於三四線城市,泰禾布局卻多集中在一二線城市。

布局早、並購多,低價拿地笑傲一二線樓市

“拿地成本的差異,已經不隻是利潤差距的問題,而是生死存亡的問題。比如政府限價三四萬,有的房企拿地成本就已經是這個數了,根本賣不動,而有的房企可能拿地成本就一萬塊,這就是贏在起跑線上。”一名業內人士坦言,這正是為何同樣布局一二線,泰禾更遊刃有餘的原因。

一二線城市永遠是樓市穩健的抗風險重地,今年以來,一二線城市熱度不減,上海、杭州等多地出現了搖號、搶房的現象。但這些熱點城市土地價格卻水漲船高,以杭州為例,近日有媒體數據顯示,2018年以來杭州已有10宗 萬+涉宅用地,其中,包括2宗4萬+地塊。

此時,手握巨量低價好地的泰禾顯得“心態很好”,旗下多個項目實現了持續熱銷,這和其較早布局一二線城市、土地成本低有關。泰禾在2014年前後在一二線城市奪得了多個優質地塊,這些地塊的土地價格如今早已翻了好幾番。

以泰禾杭州院子所在地塊為例,2015年7月,泰禾以總價8.82億元競得杭州未來科技城的這一地塊,折合樓麵價12504元/平米,如今項目周邊地塊已攀升至每平米三四萬。泰禾佛山院子所在地塊也是如此,2016年 月拿下佛山新城一塊一線江景地,樓麵價是7741元/平方米,但2017年後佛山主城區土地樓麵價全部破萬。

而進入2016年以後,泰禾通過並購低價拿地,其90%的項目都是通過合作並購取得,按黃其森的話說,“泰禾這兩年的土地成本隻有公開市場的一半甚至1/ ”。

泰禾2017年年報顯示,報告期內共計獲取 6個優質項目,其中有 0個項目是通過並購及購買資產的方式獲取。據克而瑞數據顯示,泰禾2017年獲取土地平均地價約為5166元/平方米。

克而瑞數據顯示,2017年泰禾集團新增土地儲備為曆年,新增項目建築麵積1069萬平方米,同比大幅增長了170%;拿地總價約為552億元,同比增長了107%。雖然拿地規模大幅增長,但拿地平均樓板價卻同比下降2 %,約為5166元/平方米,主要是因為泰禾的土地獲取方式以收並購為主。

以泰禾去年通過並購獲得的廣州增城增江街地塊為例,按可售麵積計算,樓麵價僅為4429元/平方米。而此前,某房企在該區域招拍掛得到的一塊宅地,折合樓麵價12607元/平方米,幾乎是泰禾的三倍。

無獨有偶,2017年1月,泰禾通過並購,以較低的樓麵價獲取了南昌贛江新區一宗低密度地塊,這正是從去年底開始熱銷的泰禾南昌院子。如今,在南昌再難以如此價位獲得這樣的優質地塊。

目前,泰禾布局集中在環渤海、長三角、珠三角區域,2017年新進的鄭州、合肥、濟南、太原、南昌、武漢、廣州、石家莊都是省會城市,土地性價比極高。克而瑞數據顯示,2017年底泰禾集團的土地儲備約為 1 1萬平米,其中一二線城市占比68%。

2018年,泰禾集團繼續加大收並購力度,在南昌、漳州、中山等地屢次拿地。如2018年1月,泰禾集團以18.98億元受讓南昌茵夢湖項目,建築麵積77萬平方米,收購均價僅為2467元/平米。通過項目收購,泰禾以低價獲取了大量的土地,也更好的減輕企業財務壓力。

前5月業績逼近行業前十,紅利收割期到來

機構數據顯示,2017年末泰禾土儲貨值達到7429億,這正是泰禾在未來將持續業績爆發的秘密所在。在黃其森看來,“泰禾有一個很強的競爭優勢,布局的城市合理,地塊十分優質,拿地價格較低。接下來就是如何轉化落地,變為銷售回款,這一步至關重要。”

獲得低價好地之後,泰禾的個“利器”就是通過高品質房源撬動市場。公開資料顯示,泰禾去年全國項目銷售均價在 萬元/平米左右。此外,泰禾2017年報顯示,去年房地產板塊毛利率達28.55%,在房地產企業裏屬於很高水平;泰禾扣非歸母淨利增長率是營收增長率的近 .5倍,充分顯示泰禾產品高溢價的特點。

熱銷背後,源自泰禾多年對其產品的精耕細作,其院子係、大院係、府係等產品已經造就了熱銷的中式IP。以前不久熱銷超過 0億的上海院子為例,既傳承泰禾為拿手的新中式院落風情,同時融入當地特色,打造上海味道的上海院子,一經推出便受到廣泛追捧。

在高品質的基礎上,泰禾進一步升級高周轉體係,這催動了泰禾的持續熱銷。如紅樹灣院子、肇慶院子、石門院子,從拿地到開盤的速度都在六七個月左右,體現了極快的周轉速度。位於福建的紅樹灣院子,於去年12月中旬拿地,今年4月底即開放售樓處和樣板間。

高品質、高周轉的催化之下,泰禾今年以來熱銷不斷。北京昌平拾景園、上海院子、上海大城小院等項目銷售長紅。五六月以來,捷報更是有增無減,如5月份杭州院子再次冠領全城4萬+樓盤,前5月南昌院子加冕當地“三冠王”。

在中國指數研究院發布的“2018年1-5月中國房地產企業銷售業績TOP100”榜單中,泰禾憑借568. 億銷售額位列行業第1 名。另據觀點指數研究院發布的前5月榜單,泰禾憑借565億的銷售額位列第14名。

今年下半年,泰禾的重磅項目將接連入市。6月16日,泰禾旗下的文旅重磅之作――位於福州葛嶺的泰禾青雲小鎮示範區正式亮相,吸引超千名業內人士、置業者前來,隻為一睹青雲小鎮的風采。

前不久,廈門灣、紅樹灣院子等項目亮相,也引發了人潮湧動的場景。此外,下半年泰禾旗下的廣州院子、泰禾南京金尊府、福州灣、武漢院子等重磅將開始發力,如合肥院子今年新增供貨超過 0億。憑借“彈藥充足”的底氣,泰禾將在下半年迎來新一輪業績爆發。

(注:此文屬於人民網登載的商業信息,文章內容不代表本網觀點,僅供參考。)

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